Replay : voir ou revoir gratuitement notre émission spéciale consacrée à la résolution des conflits entre propriétaires et locataires
Il y a le droit… et il y a la vie. Même si la loi codifie très précisément les rapports locatifs, rien n’interdit propriétaire et locataire de trouver leur propre voie pour concilier des intérêts parfois opposés. Ainsi, par exemple, le locataire en quête d’un logement préviendra par mail ou téléphone son propriétaire qu’il envisage de laisser la place, sans encore préciser la date de son départ.
Résultat, ce dernier ne sera pas pris de court le jour où il recevra le congé officiel et sera donc peut-être plus souple sur le préavis à effectuer… De la même façon, auprès d’un propriétaire pressé de relouer mais peu désireux de s’engager dans des travaux, le locataire réussira peut-être à obtenir 1 ou 2 mois de loyer gratuits pour repeindre le logement.
Rechercher l'aide de tiers impartiaux
D’ailleurs, les pouvoirs publics encouragent propriétaires et locataires à chercher l’appui de tiers impartiaux en vue de trouver des solutions pratiques et susceptibles d’arranger les deux parties. Le premier recours à faire jouer systématiquement pour trouver une issue est la commission départementale de conciliation (CDC), composée de représentants des associations de bailleurs et de locataires.
Une « check-list » pour ne rien oublier, des outils pratiques et tous les articles utiles
J'y vais
« La saisine est gratuite et se fait soit par courrier recommandé auprès de la commission de votre département, soit par un formulaire disponible sur le site internet de la préfecture », indique David Rodrigues, juriste à l’association Consommation, logement, cadre de vie (CLCV). Très bien informées des règles de droit immobilier, ces CDC convoquent les deux parties en litige et cherchent un accord amiable entre elles.
À défaut, elles rendent un avis qui peut les éclairer sur les règles de droit applicables à leur différend. Propriétaire et locataire restent ensuite libres de porter leur dossier en justice.
Propriétaires, pensez à l'assistance juridique
Les propriétaires bailleurs souscrivent en général une assurance propriétaire non occupant (PNO), obligatoire pour les logements en copropriété, qui couvre par exemple le risque d’incendie. Or, ces contrats incluent souvent une garantie défense recours ou une protection juridique limitée qui offre parfois une assistance en cas de souci et une participation aux frais de justice si le procès est inéluctable. Toutefois, un contrat de protection juridique à part entière propose souvent des prises en charge plus généreuses.
Un avis de la CDC est obligatoire dans certains cas
En général, la saisine de la CDC n’est pas obligatoire pour aller au tribunal. Mais il y a des exceptions : la faire intervenir est le préalable indispensable à toute action en justice pour trancher un litige portant sur le complément de loyer, sur la hausse d’un loyer sous-évalué ou la baisse d’un loyer surévalué (lors du renouvellement du bail), ou sur l’encadrement du loyer entre deux locations.
« Dans ces cas, elle doit être saisie dans un délai précis, 3 ou 4 mois après la signature du bail selon les cas. Sur les autres sujets, aucun délai n’est imposé », ajoute le juriste de l’association de consommateurs.
Le médiateur ou le conciliateur, parfois incontournable
L’aide de la CDC ne suffit pas toujours lorsqu’on souhaite aller devant le juge. En effet, il est désormais obligatoire, pour les petits litiges locatifs (5000 € maximum), ainsi que pour tout litige de voisinage, par exemple, de faire une tentative préalable de médiation ou conciliation. À défaut, le juge que vous saisirez refusera de s’occuper du dossier.
Or, avoir soumis votre problème à la CDC ne permet pas de remplir cette condition, sauf dans les cas, énumérés ci-dessus, où elle doit être saisie. Si votre litige relève d’un autre sujet, vous devrez donc, que vous ayez ou non fait appel à la CDC, vous rapprocher d’un médiateur, ou, plus généralement, d’un conciliateur de justice (Conciliateurs.fr). Son intervention (qui consiste à convoquer les deux parties pour tenter de rapprocher les points de vue) est gratuite.
« Adressez-vous au juge des contentions de la protection »
L'avis d'expert de Thomas Mertens, avocat à Paris.
Le juge des contentieux de la protection a été créé le 1er janvier 2020 dans chaque chambre de proximité (ex-tribunal d’instance), spécialement compétent pour les litiges locatifs (mais aussi pour les litiges de consommation ou de protection des majeurs). Cette juridiction a pour objectif d’apporter plus de célérité aux contentieux locatifs. Cela donne aujourd’hui des résultats inégaux selon les villes. Les délais de justice sont encore trop longs, et une procédure d’expulsion reste bien souvent un parcours du combattant pour les propriétaires.
13 conflits les plus courants entre propriétaires et locataires, et les solutions pour les régler
« Le propriétaire n'a pas voulu de moi »
Certains propriétaires inquiets dans ce contexte difficile n'hésitent pas à renforcer la sélection des candidats à la location de leur logement. Ces mêmes candidats peuvent vite se sentir discriminés suite à l'enchaînement des refus.
Quels sont les droits du propriétaire dans la sélection de son futur locataire ? Quels sont les recours du locataire qui estime avoir été discriminé ? La suite dans notre article.
« Le loyer pratiqué par mon propriétaire est excessif »
Dans de nombreuses communes, particulièrement dans les grandes agglomérations, des règles sont imposées pour encadrer les loyers pratiqués. Dans les faits, le propriétaire qui reloue son bien ne doit pas excéder le montant du loyer de référence majoré. Une information que fournit localement la préfecture. Mais cette règle n'est pas toujours appliquée...
Peut-on contraindre son propriétaire à aligner son loyer sur ceux pratiqués sur le marché ? Comment expliquer à son locataire que l'on respecte la loi ? La suite dans notre article.
« Jusqu'où le montant du loyer peut-il grimper ? »
De nombreux locataires voient régulièrement le montant du loyer qu'ils payent, chaque mois, à leur propriétaire augmenter, particulièrement ces derniers mois et alors que le niveau de l'inflation est très élevé en France.
À partir de quand peut-on considérer qu'un loyer est trop élevé ? À quoi sert l'indice de référence des loyers (IRL) ? La suite dans notre article.
« Mon locataire a cessé de payer son loyer »
Il existe de nombreuses raisons qui peuvent pousser un locataire à cesser le paiement de son loyer. Dans les tribunaux, les procédures sont légion et les juges peuvent parfois se montrer conciliants.
Quelles sont les raisons qui peuvent pousser un locataire à cesser d'honorer son loyer ? Quels sont les recours du propriétaire pour obtenir son dû ? La suite dans notre article.
« Dans quelle mesure la hausse des charges peut-elle se répercuter sur le locataire ? »
30 % : c'est la hausse des charges en 2023 dans les copropriétés équipées de chauffage collectif au gaz, selon l'Assocation des responsables de copropriétés. Dans celles n'ayant pas de chauffage collectif, la note s'est tout de même alourdi de 5 %.
Dans le cadre d'une location, ces charges sont bien sûr, en partie, récupérable par le propriétaire sur le montant du loyer. Mais dans quelle proportion ? Et de quelles recours disposent le locataire qui estime qu'il paye trop ? La suite dans notre article.
« Les peintures et l'électricité ont besoin d'être refaites dans le logement »
Certains locataires occupent un même logement durant très longtemps, sur plusieurs années voire plusieurs décennies dans certains cas. Durant cette période, il arrive souvent que les biens immobiliers aient besoin d'un rafraîchissement, voire même carrément d'une rénovation plus complète.
Mais à qui revient la charge de ces travaux, le propriétaire ou le locataire ? Le locataire peut-il est tenu pour seul responsable de la dégradation de l'état du logement ? La suite dans notre article.
« Le logement que je loue est une vraie passoire thermique »
L'hiver, les factures de chauffage explosent tandis que, l'été, il fait rapidement une chaleur à crever... Alors que le gouvernement a érigé la lutte contre les passoires thermiques en priorité, de nombreux bailleurs se retrouvent confrontés à la nécessité de réaliser des travaux d'ampleur.
Le locataire peut-il vraiment contraindre son propriétaire d'engager de vastes travaux de rénovation énergétique ? Les deux parties doivent-elles partager la note ? La suite dans notre article.
« Après avoir financé des travaux de rénovation, puis-je augmenter le montant du loyer ? »
Le locataire a obtenu ce qu'il souhaitait : le propriétaire a engagé des travaux de rénovation du logement qu'il louait. Mais à présent, ce dernier souhaite répercuter cet investissement sur le montant du loyer dû tous les mois.
Dans quelle mesure le propriétaire peut-il augmenter le loyer ? Le locataire est-il en droit de refuser une hausse ? La suite dans notre article.
« Mon propriétaire veut récupérer son logement »
Le propriétaire d'un bien immobilier loué est en droit de vouloir récupérer la pleine jouissance de son logement, notamment pour y habiter lui-même ou y loger un proche. Mais attention, ce genre de situation ouvre parfois la porte à des abus ?
Quels sont les droits du propriétaire et les conditions à respecter pour récupérer son bien en respectant le bail ? Quels sont les recours du locataire qui ne souhaite pas partir ? La suite dans notre article.
« Le logement que je loue doit être vendu »
Oui, le propriétaire est en droit de mettre en vente son bien loué. Mais pour le vendre libre de toute occupation, il doit donner congé à son locataire au moins six mois avant l'échéance du bail en cours. Attention, il se doit aussi de donner à son locataire un droit de préférence pour l'acheter.
Comment être sûr que le congé réclamé par le propriétaire n'est pas frauduleux ? Comment fixer le prix à proposer au locataire dans le cadre du droit de préférence ? La suite dans notre article.
« Le locataire rend la vie impossible aux voisins »
Aussi étonnant que cela puisse paraître, le propriétaire est tenu d'intervenir si la ou les personnes à qui il loue un bien immobilier causent des troubles qui gênent la tranquilité du voisinage.
Dans quelle mesure le propriétaire doit-il intervenir ? Quels sont les recours du locataire pour faire valoir ses droits ? Doit-il rendre des comptes sur ce qu'il fait chez lui ? La suite dans cet article.
« Le locataire part sans régler l'intégralité des loyers »
En fin de bail, il arrive souvent que des locataires cessent de payer leur loyer durant quelques mois, par crainte que le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie versé à l'entrée dans le logement.
Le propriétaire a-t-il intérêt à poursuivre son ancien locataire pour exiger le paiement des loyers ? Dans quelle mesure le propriétaire peut-il ne pas rendre le dépôt de garantie à la fin du bail ? La suite dans notre article.
« À la sortie du locataire, le logement est dégradé »
C'est un des problèmes les plus récurrent dans le cadre de la location d'un bien immobilier : souvent, à la sortie du locataire à la fin du bail, le propriétaire retrouve son bien dans un sale état...
Peut-on reprocher toutes les dégradations au locataire ? Le propriétaire peut-il agir sur le dépôt de garantie voire réclamer plus de dommages à son ancien locataire ? La suite dans notre article.
