L’événement sportif mondial constitue une fête pour certains propriétaires. Locataire de votre logement, vous avez reçu un congé de votre bailleur ? Vous suspectez que le propriétaire souhaite disposer du bien pour le louer durant les Jeux olympiques (26 juillet-11 août) et paralympiques (28 août-8 septembre) de Paris, organisés dans la capitale ainsi que dans d’autres villes du pays (Lille, Nantes, Bordeaux, etc.) ?
L’Agence départementale d’information sur le logement (Adil) de Paris a constaté une hausse du nombre de congés locatifs frauduleux entre septembre 2023 et la mi-mars 2024, a-t-on rapporté mercredi 20 mars au service de presse de l’organisme, confirmant des informations publiées par Le Monde.
Les cas limités où votre propriétaire peut vous donner congé
Les règles du congé sont inscrites à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Suivant ce texte, quand le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être fondé :
- soit par sa décision de reprendre, c’est-à-dire d’occuper le bien ou de permettre son occupation par un proche, ou de vendre le logement ;
- soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant (le non-paiement du loyer et des charges locatives, l’absence de jouissance paisible des lieux ou des travaux importants dans le logement ou la copropriété).
En dehors de ces cas, un congé ne peut être donné. Le congé doit respecter des conditions de forme, à défaut de quoi il est nul. Il prévoit nécessairement le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire. Outre le propriétaire lui-même, le bénéficiaire peut être :
- son conjoint ;
- son partenaire de pacte civil de solidarité (pacs) ;
- son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé ;
- ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
« Si le propriétaire est une société civile immobilière (SCI), le gérant ou de la SCI ou l’un des associés peuvent reprendre le bien », explique Thomas Mertens, avocat à Paris, dans un entretien accordé vendredi 22 mars à Merci pour l’info.
Le bailleur qui donne congé au locataire pour reprendre le logement justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le congé doit intervenir dans un délai minimal avant l’échéance du bail. Ce délai atteint six mois pour un logement loué vide, trois mois pour un logement loué meublé, rappelle Me Mertens, citant le même texte.
D’après le site officiel Service public, le congé doit être donné :
- par courrier recommandé avec accusé de réception ;
- par acte de commissaire de justice (ex-huissier de justice) ;
- par remise en main propre contre émargement ou récépissé signé par le locataire.
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J'y vais
Vous pouvez saisir la justice…
Votre propriétaire, à vos yeux, souhaite mettre en location le logement durant les Jeux olympiques auprès de touriste pour maximiser ses bénéfices ? Vous pouvez contester le congé par courrier recommandé avec accusé de réception (AR) adressée au propriétaire et, en cas d’insuccès de cette démarche, saisir le juge des contentieux de la protection du lieu de location, au tribunal judiciaire. Vous disposez d’un délai de prescription de trois ans à compter de la prise d’effet du congé.
Le congé n’a pas été donné en bonne et due forme
Si, après examen du bail et du document formalisant le congé, vous constatez que le propriétaire n’a pas respecté le délai de préavis, le congé n’est pas valable. Vous pouvez invoquer ce non-respect auprès du propriétaire.
Vous pouvez également vous appuyer sur le fait que le motif mentionné n’est pas conforme à la loi, par exemple si le document formalisant le congé indique que le bailleur souhaite reprendre le bien pour y installer sa résidence secondaire.
Le congé n’a pas été donné pour le motif allégué
Vous devez démontrer que le congé n’a pas été donné pour reprise, par exemple. « Je vous conseille de rechercher les preuves que le logement n’est pas repris mais donné à bail pour une location touristique, souligne Thomas Mertens. La preuve est relativement libre, mais dans la pratique, elle est compliquée à recueillir. Le locataire peut chercher une annonce sur Airbnb ou sur la page Facebook ou Instagram du propriétaire. »
… mais vous devez quitter les lieux
Si vous obtenez gain de cause devant la justice, vous pourrez obtenir des dommages et intérêts. Le propriétaire pourra même faire l’objet d’une amende, d’un montant de 6 000 € (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
En général, compte tenu des délais d’action en justice, l’action ne pourra aboutir qu’une fois le logement quitté, souligne-t-on à l’Adil.
Vous pouvez rester dans votre logement et laisser le propriétaire saisir la justice
De manière alternative au départ du logement et à la saisine de la justice, Thomas Mertens recommande de se maintenir sur les lieux. « Vous pouvez répondre au propriétaire, par lettre recommandée avec avis de réception, que vous ne partez pas car vous suspectez que le congé est frauduleux. Le bailleur a le droit de saisir la justice pour obtenir votre expulsion, mais le tribunal ne statuera pas avant la fin de l’année, donc après des JO. Ce sera à lui de démontrer que le congé ne devez pas être exécuté pour reprise. » Voyant que vous connaissez vos droits, votre propriétaire pourra même ne pas saisir la justice, au vu du risque d’être lui-même condamné.
Saisir la Commission départementale de conciliation
Avant toute action en justice, les deux parties ont la possibilité de saisir la Commission départementale de conciliation, rappelle-t-on à l’Adil. Mais, selon Thomas Mertens, les deux parties doivent être d’accord pour concilier.
